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姜兆華:以房養老 回歸租賃本源是大道

文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 姜兆華

  以房養老模式固然可以多樣,但回歸租賃本源或是一條切合實際的社會主義康莊大道。

  8月11日中國銀保監會發布《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》,在全國推廣老年人住房反向抵押養老險。通知下發后即刻引發市場熱議。一款試點四年不受市場待見的住房反向抵押保險咋還要全國推廣?中國老年家庭以房養老的路子究竟該咋走?

  一、以房養老險咋成了“雞肋”

  2014年7月以房養老保險率先在在北京、上海、廣州、武漢等地試點,2016年7月試點城市進一步擴大。但推廣效果卻一直不甚理想。到今年6月末,全國僅有幸福人壽一家保險公司開展此項業務,共有98戶家庭139位老人參與投保。住房方向抵押險成為保險產品的一塊“雞肋”,究其原因不外以下幾點:

  (一)有悖傳統文化。在中國人的傳統思維里,房子是家庭賴以生存的基礎,是家業傳承的實物資產。以按揭貸款購買房子已廣為社會接受,但以住房反向抵押換取養老金保險,在情感認知上還有很大障礙。據媒體不完全調查,99%老年家庭子女對住房反向抵押養老保險不能接受;只有不到1%老年家庭子女表示可以考慮;在老年人群中,78.43%老年人表示不會接受住房反向抵押險,有21.57%老年人認為可以考慮。據此看來,開展老年住房反向抵押險似乎有些水土不服。

  (二)產品屬性復雜。作為一款個人商業保險計劃,其本質是一種金融貸款產品。繳費期限長、利率高、身故抵押受償收益不確定、產權轉讓手續復雜等都影響到該項產品推廣。產權清晰是反向抵押險的一個基本前提。而實際情況是,老年家庭居住房子大多面積較小,且相當部分并沒有產權,符合反向抵押險條件可以參保的家庭住宅并不是很多。

  (三)保險動力不足。以房養老險是一款長期現金單向輸出產品。保險公司收益在幾年甚至幾十年后方能體現,且收益受到房價變化等不確定性影響。保險公司變身個人房產拍賣公司,不僅要承擔房產處置的社會責任,還要考慮公司產品的未來收益性。從住房反向抵押險的短期收益看,保險公司似乎看不到以房養老盈利點究竟在哪。

  住房反向抵押險看上去很美,但做起來卻很難;就其社會推廣價值來說,充其量就是一款受眾面有限的保險產品,不可能成為中國老年人居家養老的主流模式。

  二、回歸租賃本源或是大道

  最新統計數據顯示,2017年全國60歲以上老年人口2.4億,占總人口的17.3%,當年新增老年人口首次超過1000萬。中國已經提前進入人口老齡化社會。

  解決老年人養老問題既是完善社會福利體系的保障事業,也是扶危濟困的社會公益活動,需要政府、社會、個人齊抓共管,形成合力。以房養老應綜合考慮中國國情,以社區管理平臺為依托,整合老年家庭存量住房資源;鼓勵老年家庭出租部分自住房屋,積極開展老年家庭“租賃-公益”結對子活動,租養結合,以租賃收入抵頂或購買居家養老服務。和住房反向抵押險相比,這一以房養老模式,具有以下明顯優勢:

  (一)盤活存量資源。據統計,中國城鎮老年人住房擁有率75.7%,城鎮老年家庭實際擁有住房面積33.66億平米。擁有自有住房的老年家庭如果出租部分自住房屋,則可釋放出天量租賃房源,增加租賃市場房源的有效供給。

  (二)平抑租賃房價。盤活老年家庭存量房源,增加社會有效供給,一定程度也平抑個人房產租賃市場價格;社區管理平臺統一租賃運營,老年家庭租賃市場可以做到去中介化,降低租戶的租賃成本,對穩定租賃市場價格具有積極作用。

  (三)促進社會和諧。以社區管理平臺為依托,通過“租戶+老人”租住共融的個性化互助結對,拉動社區養老產業鏈條;既可以解決降低租戶租住成本的問題,又可以解決空巢老年家庭、鰥寡孤獨老人起居照顧和精神慰藉問題。租戶與老年家庭在共同生活中,培養彼此感情,促進社會和諧。

  三、以房養老是全民系統工程

  以房養老是一項復雜的全民系統工程,需要國家在頂層社計、配套政策、價值引導、社區定位等諸多方面統籌發力。

  (一)加大國家政策扶植。以房養老符合中國國情,是一項利在個人,功在千秋的民心工程,需要國家強化頂層設計,落實區域價格指引,給予社區養老財政補貼、個人租賃收入稅收返還等政策性傾斜。

  (二)社區養老引領。居民社區委員會是社區服務主體,承擔以房養老社區管理平臺撘建。在政策宣傳、互助結對、房源掛單、租賃對接、價格指導等方面提供對接服務,統籌協調社區以房養老工作的全面推進。

  (三)租住養老結對。根據租賃雙方職業、年齡、健康、經濟等情況,社區委員會為租客搭配結對養老家庭;以寄宿家庭、民宿、部分租住等靈活租賃方式,房東提供價格相對便宜的租賃住房;房客為老年家庭提供個性化的公益性扶助。

  (四)公益互助融合。以房養老最大的契合點,在于供需雙方利益訴求的有效結合。情感是紐帶,租賃是形式,社會資源得到有效運用;公益互助成為社區以房養老的一個重要特征。

  以房養老模式固然可以多樣,但回歸租賃本源或是一條切合實際的社會主義康莊大道。

  (本文作者介紹:中國海洋大學MBA、EFP金融理財管理師,現任某全國股份制銀行總行零售部門負責人。)

編輯:燕青   來源:新浪財經

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