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業內人士揭長租公寓裝修內幕:價格便宜是買家具標準


  “問題不是商業模式,而是外行人干內行的事情”。

  8月31日,鏈家集團創始人左暉名下長租公寓運營商北京自如生活資產管理有限公司陷入因房屋環境致人白血病身故的質疑中。

  這家中國目前規模最大的租房公司此前剛剛宣布從9月1日起下架所有首次出租房源,待空氣檢測合格后重新上架。

  針對此次自如的甲醛事件,在北京一家家裝企業擔任市場部負責人的文浩(化名)給出了開頭的那句話。

  在記者采訪過程中,不少業內人士提出了一系列問題——出租房應該采用怎樣的環保標準、應該使用怎樣的裝修和家具、裝修后應該空置多久才能出租、這一切的規矩在哪里、如果沒有規矩就泛泛而談環保安全有何意義?

  價格便宜是中介購買家具標準

  當前,長租公寓市場主要有兩種模式,一種模式是整棟的集中式公寓,這些品牌公寓會把酒店、商辦等物業整棟租賃下來,裝修以后再出租;一種是分散式公寓,房源來自于業主,從房東手里把房源租下來,進行不同程度裝修再出租。

  對于自如的主要盈利模式,自如CEO熊林這樣介紹:“我們的算賬邏輯其實也很簡單,就是把一套房子收進來,我們投錢裝修、做標準化,再租出去,通過兩端——房東端和客戶端各收服務費,來覆蓋我們的裝修和運營成本。”

  “自如的商業模式是對的,搜集散戶手上的閑房,進行統一的裝修和管理,然后租出去。很多創業公司很早之前就有類似的想法,但是沒有能力實施的原因就是錢不夠。”文浩說,這個模式有三個關鍵點:裝修、管理、租出去,“管理和租出去對于自如之類的企業來說很簡單,但是裝修,他很外行”。

  “可能覺得簡單的刷墻鋪地,弄得小清新一點就解決問題了。其實不完全如此。對于只租一間小臥室的年輕人來說,簡單裝修確實可以,因為他們不喜歡破破爛爛的舊家具,也沒有孩子,身體健壯,而且住不了太久就會因為換工作而搬家。可是,公司業務開展到一定規模后,就會瞄準更高端的客戶,會拿下一些租住面積更大、單價更高的房子,這就需要更高質量的裝修。”文浩進一步分析說,可是不同檔次客戶的需求是不同的,情況也是不同的,“那種勉強能用的家具,在大房子里會因為量變而引起質變,3個小家具加一起可能不會對年輕人馬上造成明顯傷害,但是十幾個大家具加一起就讓加班加點的中年人無法承受了”。

  對于這一點,曾經在某大型房地產公司做經紀人的魏小剛(化名)給予了些許證實。

  “以略高于市場的價格向業主收房子,簽長期合同,大約三年起。合同上還約定合同到期后配置的家具、電器和裝修全部送給業主。對于這種情況,大部分業主都愿意簽,一來不用操心房子,中介會派人打理;二來租金比一般價高,中介一次付齊,到手的租金多,而且不用承擔客戶中途走了不給房租一類的風險;三是有人裝修、買家電不是挺好嘛。這對于業主來說確實是一件很好的事。”魏小剛說。

  解決完了和業主這邊的事情,接下來就要處理房子,主要工作則是在短時間內進行裝修:刷墻;每個房間標配床、書桌、衣柜各一個;找保潔收拾一下屋子,就可以掛上各自的官網招徠客戶了。

  “桌子是那種木頭渣子粘起來的,80元左右一套;床的零售市場價在300元以內,如果批發購買可能更便宜。這些配套家具的質量就看中介的良心了。”魏小剛說,假設租客找到一家剛收上來的房子,不出意外的話這套房子到中介手里也不過一個星期,“中介肯定不會留出半年時間釋放甲醛,不會為了你的健康而讓自己虧本”。

  甲醛超標責任不止在中介

  事實上,自如被爆甲醛超標已不是首次。

  去年年底,有媒體曝出鏈家旗下自如出租房甲醛爆表,疑導致多名租客患呼吸道疾病。

  上述報道稱,其中一名租客在醫院檢查后,結果顯示為“急性支氣管炎”,且醫生認為,患者身上的癥狀像是甲醛中毒。另一名有類似癥狀的租客去醫院拍了片子,發現“雙下肺紋理增強”。

  租客用甲醛檢測儀對臥室的甲醛濃度進行檢測發現,其濃度在0.280毫克/立方米,儀器在靠近衣柜時數據最高升到0.382毫克/立方米。

  “長租公寓要控制成本,5年之內要利潤最大化,這樣就很難做到達標,裝修控制時間很短。”中原地產首席分析師張大偉認為,成本控制是造成長租公寓房屋內甲醛超標的主要原因之一。

  張大偉告訴記者,長租公寓運營商不是房產的擁有者,他們考慮的是短期收益,在市場普遍簽約3年至5年合同的情況下,周轉會很快。“即使裝修材料符合國標,也需要時間散味道,不可能裝修完就入住。”他提到,有些長租公寓品牌商為了尋求高周轉,甚至一邊裝修房屋一邊把房源掛出去招租,這樣的房子肯定存在影響健康的問題。

  問題是否如此嚴重,業內專家看法不一。針對租住“甲醛房”致死的質疑,經濟學家鄧浩志認為,長租公寓如果真的存在甲醛超標問題,對租戶身體造成了損傷,長租公寓運營商必須承擔責任,“但這是不是生死責任得論證”。

  鄧浩志認為,甲醛的“鍋”不應該全部砸到長租公寓頭上,應該在行業的上游加強監管。“甲醛超標是施工管理的問題、材料質量的問題,這跟長租公寓市場的發展沒有關系,這一問題在私人裝修領域也普遍存在。”他說,運營商不會特意去挑甲醛超標的材料裝修房屋,要防止甲醛超標,應該在建筑裝飾、家具等上游生產環節加強監管。

  遭遇甲醛房只退租無賠償

  此外,現在還有另一個問題亟待解決,那就是自如甲醛事件再次爆發后,越來越多的租客在自行監測租賃房屋內的空氣質量后,發現問題重重。

  “我和男友通過自如租賃了一套裝修過的公寓,測試結果顯示甲醛嚴重超標。聯系自如的人,他們的說法是:自己去檢測,他們負責費用,可以換,也可以退租。經過交涉后,工作人員稱,所有有問題的房子按照程序走。”自如甲醛事件被曝光后,檢測租賃房屋后發現問題的李小姐說,目前的情況是中介公司百般推脫,“對方稱他們承擔空氣治理費用,但治理期間需要我們把物品搬離并自行尋找放心的暫住房間,治理完成后會退還治理期間的房租和服務費;若使用空氣凈化器,可以向公司申請免費使用3個月”。

  此外,據目前檢測出空氣質量問題的租戶反映,包括自如在內的一些長租公寓中介面對問題房,普遍采取的態度是“如果換租,需要自己尋找放心的房源”“如果檢測有問題,可以申請免費退租,如果退租搬家可報銷500元以內的搬家費用”。

  今年6月,租住浙江省杭州市自如房屋的彭先生檢測出房屋甲醛超標,在提供了國家認可的專業機構出具的報告書后,得到的結果是,已在此超標房屋內居住了將近兩個月的彭先生被退還一個月房租和兩個月服務費。

  “也就是說,我們花了一個月的錢來吸甲醛,最后只不過是把錢退給我們了,可有談到賠償?”面對這樣的結果,彭先生表示很無奈。

  類似案例不止一個。8月31日,針對租客反饋及媒體報道的自如房源空氣質量問題,自如發布公告稱,9月1日起,下架全國九城全部首次出租房源,待CMA(中國計量認證)認證機構檢驗合格后再行上架。未來所有新增房源都將100%檢測合格后上架出租,并在自如App詳情頁展示檢測合格報告。對有環保問題的房源,承諾無條件退租、換租。

  同時,2018年6月1日后入住自如首次出租房源的租客,如對室內空氣質量有疑問,可向自如申請免費空氣質量檢測。如存在房源空氣質量超標問題,自如向用戶提供三選一方案:無條件退租、換租;提供免費空氣質量治理,經檢驗合格后再入住;90天品牌空氣凈化器無償使用。

  公告的推出并沒有緩解輿論的質疑,在微博認證為“北京自如生活資產管理有限公司”的“自如客”下,大量網友陳述自己租住“甲醛房”的經歷。

  據了解,截至目前,針對甲醛問題,除自如外,蛋殼公寓、我愛我家相寓、YOU+公寓等長租公寓運營商并未對此作出說明。

編輯:燕青 

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