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再度出手!新一輪全國范圍樓市調控又來了

來源:齊俊杰看財經(ID:qijunjie82) 作者:齊俊杰

最近,正當有些人以為,今年樓市調控可能放松的時候,一些漲幅比較大的城市再度出手了。3月1日,昆明發布通知,明確了3個區域的商品住宅進行限售,同時要求完善差別化的住房信貸政策。昆明的限售區域為:主城二環路以內,呈貢新區以及船房河、廣福路、彩云路、鮮花大道至滇池圍合區域內,限售期限為三年。昆明同時還下調了公積金貸款的最高額度,并提高公積金貸款購房的首付比例。二套房的首付比例上調到了45%

武漢的征求意見也出來了,加大了對于開發商的監管,對已經封頂并已支付完封頂施工進度款的新建商品房項目,重點監管資金要達到項目總預售款的15%;對只蓋了1/2,并已支付相應施工進度款的,重點監管資金為項目總預售款的20%;以上兩個條件都不符合的,重點監管資金為項目總預售款的25%。這無疑會進一步緊繃開發商的資金鏈條,逼著他們盡快推出新盤。

還有海南,三亞要求已達到預售條件的新建商品住房,備案價格不能超過2017年2月的水平。之前備案價格超過以上標準的,須重新申請價格備案。據悉海南已經強行將新房價格按到了2萬以下。

綜合來看,多地同時行動,應該不是個案,很明顯是有意為之,也就是說今年仍將繼續執行房住不炒的原則,對于重點城市的房價調控并不會放松。住建部會同多個部委也多次表態,對于樓市調控的態度,估計在3月還將有進一步的統一行動出臺。無論是金融端,土地端,政策端,還是各個城市,都會相應跟進,3月是一個房地產政策的重要觀察窗口,每年都是在這個月出臺重要的樓市政策,從而決定一年的市場走向。

今年的最大看點有這么幾個。

首先,限售,去年開始越來越多的城市開始新房限售,這就是徹底鎖死流動性的表現,限售之后炒房成本大增,不確定性更大,所以炒房團將徹底退場,最后就留下了居住屬性,但凡限售堅決的城市,特別是二手房也限售的城市,能起到一定的效果。在限購已經普遍執行之后,限售將是另一大解決問題的思路。

其次,金融去杠桿, 現在銀行的貸款利率已經大量上浮,中信銀行也暫停了房抵貸,未來貸款利率繼續上浮的概率極大,隨著美聯儲繼續加息,央行很可能跟隨加息,之后存量房貸也會受到影響。增量房貸將更少更貴,所以一貸難求會愈演愈烈。不排除在央行和銀監會的指導排查下, 越來越多的股份制商業銀行暫停房抵貸,那樣整個房地產市場就會大量失去流動性。你想再賣房換新房基本不太可能了。這種可能性很大,特別是如果美元開始反彈,中國金融很可能進入這種備戰狀態。

第三,棚改轉移,去年我們轉變了思路,開始因城施策,這給了一些地方賣地的機會,在棚改和貨幣化安置的掩護下推升了房價,很難想象一個小縣城地級市,人口大量流出,房價瞬間漲了50-100%,這是一種怎樣的感受,很明顯就是金融推動的。不可能需求突然爆發,所以金融推動的后果必然是一地雞毛,有市值,但卻沒有流動性,隨著該地區棚改完成,貨幣化安置結束,你會發現,你竟然上當了被耍了,成了那個最高價的接盤者。雖然價格還沒落下來,但你已經找不到后面的接盤俠。所以今年開始很多狐貍精要露出狐貍尾巴了。

第四,保障房和土地供給,去年我們土地開始盯住城市人口,也終于想到了在供給側去調整土地問題,去年北京上海這些城市大量土地入市,但由于建設周期,還沒有發揮作用,今年3月以后,大量商品房開始交付,從北京來看,新盤供給充足,共有產權房和純商品房供給量都不小,這對于已經見頂一年的樓市來說應該雪上加霜,現在新房限價的力度很大,甚至與周邊二手房價格倒掛,賣二手房,買新房成為一個趨勢。所以慢慢的,二手房的供給增加,價格恐怕也要下來。

綜合來看,3月份的樓市態度很重要,去年很多二線城市借著人口政策變現放松了調控門檻,很可能會在3月被糾偏,也就是說,一開始我們擔心的樓市調控放松可能根本不存在了,很可能等來的是更加嚴厲的政策。老齊也希望這次樓市調控能夠善始善終,不要在半路夭折,那樣就真的塔西佗陷阱了。老百姓已經被騙了兩次狼來了,本來現在就有極大的懷疑。如果第三次狼還是沒來,以后你再說什么都沒人信了。那么怎么叫做調控成功呢?你指望房價回到2007年肯定是不現實的,但努努力回到2015年底的水平,應該沒問題。如果房價真的回到2015年底,那么這將是一次史詩級的成功的樓市調控。

編輯:燕青

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